2015年年底，確實有點不一般。

為什么這么說呢？因為按照往年的慣例，到了12月，再到翻過年過了正月十五，應(yīng)該是房子成交的淡季。這會兒大家都在趕工沖刺年終業(yè)績、或者參加各種各樣集中的歡慶活動，按說是沒什么心思在換房上的。

這個時間段，曾經(jīng)是每年換房的好時機，因為成交量低、賣主沒心思抬高價，想“撿漏”買套性價比高的房子很容易。但2015年年底的成交價、成交量都在漲，確實讓很多人心慌了。

一般來說，成交量的上漲自然會帶動成交價的上漲。有些機構(gòu)統(tǒng)計，2015年的房價平均漲幅在15%左右，而且，一些開發(fā)商已經(jīng)放出話來，2016年1月1日以后，他們的項目還會再漲15%。

為什么說2016年房價還會再漲。這主要是因為政府沒有再控制房價的意思，以及近期以來非常明顯的信號——地價在漲，而官方?jīng)]有喊剎車的兆頭。

預(yù)測一：創(chuàng)造需求

住宅購房結(jié)構(gòu)性需求分化，婚姻人口、小面積住房改善者（一二線突出）、“北漂型”租房者、新進城租房者購房，以及一二線城市為主的投資性購房成為“4+1”需求；一方面創(chuàng)新形態(tài)需求得不到滿足，另一方面?zhèn)鹘y(tǒng)產(chǎn)品產(chǎn)能過剩；綠色環(huán)保節(jié)能低碳需求難以匹配大眾收入水平；

吸引農(nóng)民進城購房是“去庫存”的最大增量；

海外市場依然是小眾市場，對國內(nèi)房地產(chǎn)影響不大。

預(yù)測二：縮減推地

全國土地出讓普遍減少，有利于提升房價；

一二線城市源于控制城市邊界、地王頻出，二線城市成為品牌房企土地儲備重點區(qū)域和未來角力場，三四線城市供大于求、被迫減少土地供應(yīng)；

房企土地儲備面積繼續(xù)下降。

預(yù)測三：供應(yīng)下降

住宅新開工面積、竣工面積繼續(xù)下降，降幅或收窄，房地產(chǎn)投資進入負增長區(qū)間；

傳統(tǒng)商業(yè)基本趨于飽和甚至過剩，商鋪供大于求，供應(yīng)繼續(xù)增加，商業(yè)地產(chǎn)投資將降速。以購物中心為主的新型商業(yè)在三四線城市只有不到十年跑馬圈地的機會，普通社區(qū)商業(yè)將成為繼百貨大樓之后的死亡陷阱。

預(yù)測四：庫存增速放緩

住宅庫存繼續(xù)上升、增速放緩；新開工面積仍高于竣工面積，在建施工面積還會繼續(xù)上升；

商業(yè)庫存也在上升，普通社區(qū)商業(yè)銷售面臨困境、投資回報無法平衡，爛尾項目明顯增加，購物中心也將出現(xiàn)關(guān)門，自建商業(yè)項目開業(yè)速度放緩，商業(yè)項目轉(zhuǎn)讓、托管、咨詢大幅上升。

預(yù)測五：房價普漲

一二三四線城市房價普遍、差別化上漲；

一線領(lǐng)漲、二線普漲、三四線企穩(wěn)或恢復(fù)性上漲、局部城市仍有下跌；

城市分化、板塊分化、樓盤分化依舊。

預(yù)測六：政策大力

明后兩年是房地產(chǎn)最好、也是最后的政策機遇期（在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型完成之前），保增長、去庫存已成為政治任務(wù)；

政策繼續(xù)刺激拉升銷售，2016年住宅銷售額將與今年基本持平；

降低購房門檻是政策最佳著力點，政策將統(tǒng)分結(jié)合，中央降首付、落戶口、返稅收、促簡政；地方減稅費、給補貼、準(zhǔn)入學(xué)、加醫(yī)保、進公積金，保障房、棚戶區(qū)貨幣化。

商業(yè)也需要去庫存，商業(yè)二手房市場“死市”需要激活，但還不會得到中央政府的重視，明年存量房流通稅收政策不會得到支持。

貨幣寬松與低利率對資產(chǎn)價格依然給予有力支撐，美元加息小步慢走，對人民幣計價資產(chǎn)影響微弱。

房地產(chǎn)稅法進展緩慢，2016年難以提交全國人大常委會一審。

預(yù)測七：產(chǎn)品與服務(wù)

一二線城市首置與改善性產(chǎn)品占據(jù)主流市場，三四線城市以面向農(nóng)民和城市改善人群的住房產(chǎn)品為主，總體而言，面積更多聚焦110-150平米，且“小城市必定大戶型、大城市可以小戶型”；

住房品質(zhì)提升引導(dǎo)市場需求，節(jié)能環(huán)保綠色建筑的稅收政策支持力度有所加大，工業(yè)化、裝配式、百年住宅、3D模塊化建筑因價格偏高、明年仍難以大規(guī)模推廣，住房配套將成為購房者考量加分項，一線城市因地王增加高端產(chǎn)品而拉升房價，因減少普通商品房而推升房價；

增量市場轉(zhuǎn)向存量市場，物業(yè)服務(wù)成為新的藍海，現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)模式無法解決客戶服務(wù)痛點、亟需升級；物業(yè)分拆上市難以獲得溢價；物業(yè)費價格市場化仍然看不到前景。

預(yù)測八：產(chǎn)能必降

房企兩極分化愈發(fā)加劇；30強房企明年市場份額預(yù)計超過30%并繼續(xù)加速提升；如我去年所說，大批中小房企賣地、賣項目、賣股份、賣公司的最好時機已經(jīng)失去，明年90%都會轉(zhuǎn)型、退出、或者破產(chǎn)、死亡，行業(yè)外企業(yè)難有進入；

改善性、中高端住宅產(chǎn)品為主的房企成長更快；住宅預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)提高仍是漸進式；

大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)放慢腳步，中小本地商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)加速退出。

預(yù)測九：商業(yè)模式

住宅聯(lián)合開發(fā)、代建代售更加普遍；

商業(yè)代建、品牌代招、資產(chǎn)代管輸出模式逐步形成；商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式已成方向、仍曲高和寡；

二房東租賃加貼身服務(wù)已成模式但難成規(guī)模。

預(yù)測十：金融資本

擁有背后資本支撐的房企打亂市場價值格局引發(fā)更多地王現(xiàn)象；

圍繞降低購房門檻的住房融資創(chuàng)新不斷；資產(chǎn)證券化或有突破性進展；

金融媒介幫助盤活存量房資產(chǎn)，融資租賃推動存量資產(chǎn)盤活、流通；

住房保障銀行可以幫助解決農(nóng)民工土地置換進城落戶資本，或不能提上議程。

預(yù)測十一：互聯(lián)網(wǎng)

互聯(lián)網(wǎng)可以成為房地產(chǎn)的翅膀，但互聯(lián)網(wǎng)營銷已顯疲態(tài)，互聯(lián)網(wǎng)金融烽煙四起，互聯(lián)網(wǎng)+設(shè)計制造難有成果，互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)亟需升級，智慧社區(qū)在一二線城市出現(xiàn)落地項目；

大數(shù)據(jù)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)用更加廣泛，商業(yè)地產(chǎn)自建、與服務(wù)商共享的購物中心云系統(tǒng)、電商平臺成為市場兩大主流，運營數(shù)據(jù)化管理手段、百貨精細化管理思維將成為購物中心管理利器。