2016年開年，家長們又開始為尋找學(xué)區(qū)房忙碌了。北京市西城區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)也陸續(xù)解答或發(fā)布幼升小、小升初的入學(xué)政策。

面對價格高居不下的學(xué)區(qū)房，一旦選擇失誤，不僅會耽誤孩子就讀優(yōu)質(zhì)學(xué)校，更可能會造成資金損失。

政策持續(xù)收緊買學(xué)區(qū)房增波折

最近，家住大興黃村的黃先生為學(xué)區(qū)房犯了難。

原來，黃先生的兒子已滿4歲，大半年來他就開始在西城區(qū)物色學(xué)區(qū)房，可謂費(fèi)盡了心力，也遭遇了各種“不靠譜”?！耙婚_始我們甚至分不清學(xué)區(qū)分布，聽了中介的介紹后就傻乎乎地去看房，看過不少價格合適卻并非心儀學(xué)區(qū)的假房源。也碰到過價格合適但被半路截單的真房源。還有什么家庭糾紛、共同產(chǎn)權(quán)，這些房源我們更不敢涉足。”

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，黃先生在去年年底終于挑中天寧寺附近的一套房，總價約350萬元。原本歡天喜地地準(zhǔn)備交定金、簽約。誰知，西城區(qū)關(guān)于幼升小的新政策卻使得黃先生需要再次走上尋覓學(xué)區(qū)房之路。

原來，根據(jù)西城區(qū)的最新規(guī)定，如果同一房屋地址六年內(nèi)有多個適齡兒童申請入學(xué)，則房屋產(chǎn)權(quán)人必須是適齡兒童的法定監(jiān)護(hù)人。不符合上述規(guī)定的，根據(jù)當(dāng)年的招生政策統(tǒng)籌協(xié)調(diào)安排就讀學(xué)校。而實際上，這已經(jīng)不是西城區(qū)第一次嚴(yán)格學(xué)區(qū)劃片和入學(xué)政策。

“我看中的那套房子的小學(xué)入學(xué)指標(biāo)在3年前已被房主用過了。算來算去也趕不上孩子的入學(xué)時間?！秉S先生無奈地說。

二手房西城領(lǐng)漲入手學(xué)區(qū)房需謹(jǐn)慎

如果說黃先生遇到的問題是被政策所迫，那么林先生的情況則反映了二手房市場的火熱現(xiàn)狀。

“挑了幾個月，終于相中了西城的一套學(xué)區(qū)房，不僅總價合適，距離我的工作單位也近，將來接送孩子比較方便。誰知道，幾個月看下來，同樣戶型的房源報價已經(jīng)漲了20萬?！绷窒壬馨脨?。

據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2015年北京二手樓盤價格漲幅最高的三個小區(qū)是：宏匯園小區(qū)、新德街35號院和豐匯園小區(qū)，其中宏匯園小區(qū)和豐匯園小區(qū)均位于西城區(qū)，劃片小學(xué)為宏廟小學(xué)，其房價漲幅高達(dá)69.86%和47.77%。新德街35號院位于海淀，劃片小學(xué)為北京市西城區(qū)育翔小學(xué)，年度價格漲幅也達(dá)48.06%。

不僅在西城區(qū)和海淀區(qū)，東城區(qū)重點(diǎn)小學(xué)附近的學(xué)區(qū)房價格也水漲船高。孫女士在崇文門附近購置的學(xué)區(qū)房，短短一年時間價格上漲超過50萬元。

業(yè)內(nèi)專家提醒，分析今后的升學(xué)政策走向，“學(xué)區(qū)房”從來是主管部門的政策要規(guī)避和打壓的，而且近幾年北京“教改”動作較大，現(xiàn)在入手學(xué)區(qū)房動輒幾百萬元，風(fēng)險正在增加，家長在購買時需謹(jǐn)慎抉擇。

■“陷阱”提示

上名校，落戶有年限限制

1月6日，西城區(qū)考試中心發(fā)布公告，不再只對非京籍學(xué)生幼升小規(guī)定“住房年限”，而是明確指出“如果6年內(nèi)有多個適齡兒童申請入學(xué)，則房屋產(chǎn)權(quán)人必須是適齡兒童的法定監(jiān)護(hù)人”。

其實，這條規(guī)定在二手房市場已成為購房的“潛規(guī)則”。

“不少學(xué)區(qū)房買家不僅考慮房源是不是滿二唯一，也會詳細(xì)詢問業(yè)主孩子的入學(xué)時間點(diǎn)，越靠近6年的房子就越是搶手?！蔽鞒菂^(qū)奮斗小學(xué)學(xué)區(qū)一中介門店經(jīng)紀(jì)人表示，“為了能夠滿足落戶年限要求，不少家長在孩子剛出生，甚至沒出生時就開始看房?！?/p>

記者在采訪時也了解到，為了防止學(xué)區(qū)房的大幅漲價，避免房蟲‘倒房’漁利，北京多個熱點(diǎn)學(xué)區(qū)均對學(xué)生的落戶年限做出了要求，限定年限從3年至5年不等。

不僅二手房，一些新房項目對于業(yè)主子女的落戶年限也有所限制。

位于石景山區(qū)某學(xué)校小學(xué)部，該小學(xué)的入學(xué)條件是，父母與孩子戶口均在指定小區(qū)，房主為孩子父母，且居住滿3年。記者了解到，該小區(qū)業(yè)主大多是在2012年之后入住的，如果落戶時間滿三年，也就意味著子女家長必須是一手房業(yè)主。而該學(xué)校另外一個劃片小區(qū)的落戶時間要求更高，需要滿5年。

上述中介經(jīng)紀(jì)人表示，關(guān)于戶口方面的疑慮，買方可以在合同約定一定金額的保證金，一旦因為原業(yè)主占用名額、戶口遲遲不遷走等原因影響子女入學(xué)，可以得到相應(yīng)賠償。

個別學(xué)校不收二手房業(yè)主子女

購買二手學(xué)區(qū)房時，也存在看不見的陷阱。陳先生在去年物色了石景山的一套所謂的學(xué)區(qū)房。購房時，經(jīng)紀(jì)人向他保證房源所在小區(qū)是北京某知名九年一貫制學(xué)校的劃片學(xué)區(qū)?？申愊壬谠敿?xì)查閱了該學(xué)校的招生簡章后發(fā)現(xiàn)，事情完全不是這樣。

“按照該學(xué)校的招生簡章，原則上是不接收小區(qū)的二手房業(yè)主子女的，二手房業(yè)主子女會被調(diào)劑到鄰近學(xué)區(qū)的其他小學(xué)?！标愊壬蛴浾弑硎?。

記者了解到，這種限制二手房主子女就讀的情況并非只此一家。

在北京多個學(xué)區(qū)房論壇上，北京小學(xué)紅山分校學(xué)區(qū)也曾受到“虎媽貓爸”們的熱議。根據(jù)紅山分校要求，2015年的“幼升小”招生簡章，片區(qū)范圍是蝶翠華庭、西堤紅山和紅山世家三個小區(qū)。按照要求，符合西城入學(xué)條件且具有三個小區(qū)內(nèi)居民戶籍的適齡兒童，以及實際住所地在三個小區(qū)內(nèi)的本市居民戶籍適齡兒童。其中實際住所地證明，是指與原開發(fā)商簽訂的購房合同。這也就意味著，二手房主的子女可能因為無法提供實際住所證明而錯失入學(xué)機(jī)會。

一些房源只能入學(xué)一次

學(xué)區(qū)房價格一路飆高，近些年來也成為新房宣傳的殺手锏，將樓盤和名校捆綁銷售也是開發(fā)商慣用的營銷手段之一。部分樓盤的開發(fā)商與學(xué)校約定了入學(xué)年限或者就讀人數(shù)限制，也造成糾紛。

位于房山長陽鎮(zhèn)的中糧萬科長陽半島就曾因?qū)W區(qū)房糾紛與業(yè)主對簿公堂。新京報曾報道，起訴業(yè)主稱“中糧萬科”曾經(jīng)在銷售長陽半島項目中宣稱“買長陽半島，上北京四中”。考慮到孩子未來教育問題及對“中糧萬科”的信任，他們購買了長陽半島的房屋，并簽訂購房合同。后來，他們得知，子女就讀北京四中房山分校有6年期限限制，即入住6年內(nèi)可入校就讀。當(dāng)時中糧萬科方面表示，其開發(fā)的是學(xué)區(qū)房，業(yè)主可行使一次就讀北京四中房山校區(qū)初中的權(quán)利，但能否入學(xué)取決于屆時教育政策。

此外，據(jù)知情人士介紹，位于海淀四季青附近的世紀(jì)城雖然位于人大附小學(xué)區(qū)，但由于子弟學(xué)校有特殊情況，該項目一套房只有一次就讀名額，不少二手房業(yè)主子女在入學(xué)時被調(diào)劑到其他學(xué)校。

業(yè)內(nèi)人士提醒，家長在選擇學(xué)區(qū)房時需要多做實地調(diào)查，在充分掌握房源情況后再決定入手。

同時，政府部門的監(jiān)管也在進(jìn)一步加強(qiáng)。國家工商總局近日發(fā)布《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》，規(guī)定房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項的承諾，并于今年2月1日開始施行。