各縣（區(qū)）人民政府（管委會），市政府各單位、各直屬機構(gòu)，各高等院校：

　　為深入推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，進一步加快化解我市商業(yè)辦公用房庫存工作，根據(jù)《福建省人民政府關于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》（閩政〔2016〕11 號）、《福建省人民政府辦公廳關于加快化解商業(yè)辦公房地產(chǎn)庫存的通知》（閩政辦〔2016〕108 號）、省政府《關于研究促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和去庫存工作的紀要》（〔2016〕67 號）等相關文件精神，并參照其他城市經(jīng)驗做法，結(jié)合我市實際，現(xiàn)就加快化解我市商業(yè)辦公房地產(chǎn)庫存有關事項通知如下：

　　為促進化解我市當前較高的商業(yè)辦公房地產(chǎn)庫存，防范房地產(chǎn)金融風險，補給市場住宅商品房相對不足，平抑商品住房價格明顯上升態(tài)勢，支持商業(yè)辦公房地產(chǎn)項目進行轉(zhuǎn)型。對尚未開發(fā)建設的商業(yè)辦公房地產(chǎn)項目用途轉(zhuǎn)型，要在符合本級土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，按照合法依規(guī)、技術可行、功能合理、均衡布局、市場穩(wěn)定、試點示范的原則穩(wěn)步推進。轉(zhuǎn)型項目其容積率、建筑密度不得增加，綠地率不得減少，并滿足停車位及各項公共服務設施配套。

　　未開發(fā)建設非住宅房地產(chǎn)項目通過調(diào)整土地規(guī)劃條件、用途，引導項目建設用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化娛樂產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)、電子商務、眾創(chuàng)空間、企業(yè)總部等項目用途的開發(fā)建設。

　　2015年12月31日前在市本級轄域內(nèi)通過招拍掛取得國有土地使用權、尚未開發(fā)建設（含部分未開發(fā)建設但可單獨下達規(guī)劃條件并經(jīng)公示無異議）的商業(yè)辦公房地產(chǎn)項目，且項目所在區(qū)域非住宅商品房（即商業(yè)辦公用房）現(xiàn)實庫存去化周期超過36個月的，可由建設單位申請用地規(guī)劃整體或部分轉(zhuǎn)型。土地出讓條件(合同)設定為自持或不可分割的、未繳清土地出讓金的、土地用途為酒店的，以及依法認定為閑置土地的除外。

　　對按照新用途或者新規(guī)劃條件開發(fā)建設的項目，應按程序申請批準同意后，將商業(yè)辦公項目調(diào)整為住宅或其他適合用途項目開發(fā)建設，重新辦理相關用地手續(xù)、核定相應的土地出讓金，若最終確定的新用途土地價格低于原成交價的，不予退還。

　　建立莆田市商業(yè)辦公用地性質(zhì)調(diào)整聯(lián)席會議制度，由市住建局、國土局、規(guī)劃局、財政局、土地儲備中心、消防支隊等相關部門及各區(qū)政府（管委會）組成。聯(lián)席會議辦公室（以下簡稱“聯(lián)席辦公室”）設在市住建局，負責商業(yè)辦公項目用地性質(zhì)調(diào)整的申請受理、組織審核、跟蹤進展、牽頭協(xié)調(diào)等相關工作。住建部門負責對項目所在區(qū)域的非住宅商品房庫存去化周期等情況進行認定；規(guī)劃部門負責對項目轉(zhuǎn)型是否符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，以及容積率、建筑密度、綠地率指標變化和停車位、各項公共服務設施配套等情況進行認定；國土部門（土儲中心）負責對項目轉(zhuǎn)型是否符合本級土地利用總體規(guī)劃、土地出讓條件是否設定為自持、是否繳清土地出讓金、是否為閑置土地等情況進行認定；財政部門負責對土地出讓金收儲和分配等情況進行認定；消防部門對轉(zhuǎn)型調(diào)整后的設計方案依據(jù)消防技術規(guī)范進行指導；各區(qū)政府（管委會）負責對項目開發(fā)建設等情況進行認定（未開發(fā)建設以對項目現(xiàn)場勘察影像記錄為準）。

　　各區(qū)政府（管委會）組織對本轄區(qū)范圍內(nèi)符合條件的商業(yè)辦公項目全面排查統(tǒng)計，于2017年4月30日前提出需要調(diào)整的項目計劃。申請調(diào)整用地規(guī)劃的項目，由項目建設單位向?qū)俚貐^(qū)政府（管委會）提出書面申請，屬地區(qū)政府（管委會）審議后報市政府（以市政府文電科收件時間為準），市政府收件后轉(zhuǎn)聯(lián)席辦公室。聯(lián)席辦公室召集成員單位對申報材料進行審核認定。準入認定通過后，市規(guī)劃局按新用途擬定規(guī)劃條件，并函告市國土局。市國土局就新的規(guī)劃條件核定補繳土地出讓金、擬定土地出讓調(diào)整方案并上報市政府市長辦公會議審議。市政府市長辦公會議審議通過后，由規(guī)劃部門按程序完成地塊控規(guī)調(diào)整報批，各部門根據(jù)市政府審議意見和各自職責依程序重新開展完成各項報批手續(xù)。

　　市國土局根據(jù)市規(guī)劃局提出的項目轉(zhuǎn)型用途和規(guī)劃條件以及申請轉(zhuǎn)型項目業(yè)主提供的材料，依據(jù)《國土部辦公廳關于發(fā)布<國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范>（試行）的通知》（國土資廳發(fā)〔2013〕20號）要求，以公開搖號方式選定土地評估機構(gòu)。評估費用由市國土局報財政核撥，并以市國土局委托的日期為評估基準日，評估新、舊用途土地使用權價格，由市國土部門備案。轉(zhuǎn)型新用途土地價格按評估備案價與該區(qū)域最近一年（轉(zhuǎn)型地塊評估時點前一年）相同土地級別、相同規(guī)劃土地用途公開出讓宗地最高成交樓面地價進行對比孰高確定，若該區(qū)最近一年沒有相同土地級別、相同規(guī)劃土地用途的公開出讓宗地比較地塊的，按近一年低一級土地級別、相同規(guī)劃土地用途公開出讓宗地最高成交樓面地價進行對比孰高確定。舊用途土地價格按評估價與原土地用途成交價進行對比孰低確定，以上二者新、舊用途土地總價差確定應補交的土地價款（若最終確定的新用途土地價格低于原成交價的，不予退還差價），上述結(jié)果確定補繳土地價款隨同土地調(diào)整方案，由市國土局提交市政府市長辦會議研究，經(jīng)市政府市長辦會議研究確定，并待市規(guī)劃局重新下達規(guī)劃指標，市國土局啟動相關程序后，7天公示無異議的，市國土局依法依規(guī)按相關程序上報市政府對土地用途變更進行批復，待市政府批復后，10個工作日內(nèi)簽訂土地出讓合同變更協(xié)議，并在合同簽訂之日前繳清土地出讓金。土地用途變更方案經(jīng)市政府批準后，申請房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)型的業(yè)主在10個工作日內(nèi)不簽訂合同，由市國土局報經(jīng)市政府批準，撤銷轉(zhuǎn)型調(diào)整方案，終止該房地產(chǎn)項目宗地的轉(zhuǎn)型。

　　房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)型變更規(guī)劃條件調(diào)整土地用途后的土地使用年限，起始日按原出讓合同交地之日確定，終止日期按國家法定最高年限確定。

　　對已建或在建銷售困難的商業(yè)辦公項目，可以根據(jù)項目實際情況,按照“細分、精準、配套”和一區(qū)（縣）一策、一盤一策的原則，制定針對性強的商業(yè)辦公房地產(chǎn)去庫存措施，引導企業(yè)自持轉(zhuǎn)化一點，擴大供需對接轉(zhuǎn)型一點，結(jié)合雙創(chuàng)轉(zhuǎn)變一點，重組整合轉(zhuǎn)讓一點等辦法，使庫存量下降到合理比例。

　　1、對購買一手商業(yè)辦公商品房，各縣（區(qū)、管委會）可按所繳契稅的地方所得部分給予獎勵。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，采取售租并舉的營銷方式，探索開發(fā)適合年輕人需求的長租公寓等新產(chǎn)品，委托專業(yè)的代理經(jīng)租機構(gòu)經(jīng)租房屋。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持物業(yè)，鼓勵引進專業(yè)物業(yè)機構(gòu)運營已建成的商業(yè)辦公用房。

　　3、對專業(yè)化房屋租賃企業(yè)一次性購買庫存商業(yè)辦公商品房5000平方米以上進行出租的，5年內(nèi)房屋出租收入所繳納各種稅金的縣（區(qū)、管委會）所得財力，按一定比例給予返還獎勵，具體返還獎勵比例由各縣（區(qū)、管委會）確定。

　　4、鼓勵舊城改造、庫區(qū)移民等征遷項目通過貨幣化安置購買商業(yè)辦公用房，對購買商業(yè)辦公用房的補償標準由各縣（區(qū)、管委會）制定。

　　5、購買商業(yè)辦公用房的業(yè)主，其適齡子女義務教育階段公辦學校起始年級，可直接納入就近入學片區(qū)。

　　1、在不改變規(guī)劃條件下，鼓勵企業(yè)根據(jù)市場需要重新申請報批規(guī)劃方案，調(diào)整項目業(yè)態(tài)；涉及項目改建的，按有關規(guī)定依法減免相關規(guī)費。

　　2、庫存商業(yè)辦公用房在保證工程質(zhì)量和消防安全的前提下，可分割或合并進行銷售，土地出讓合同已約定不可分割的除外。

　　3、加大市場配置資源力度?？h（區(qū)、管委會）可根據(jù)公共配套需求，通過回購、土地置換等形式，將閑置商業(yè)辦公用房或項目調(diào)整使用功能用于醫(yī)療、養(yǎng)老、教育和社區(qū)服務等進行有效利用，調(diào)整設計方案應報規(guī)劃部門和消防部門審批；同時，鼓勵社會資本收購兼并商業(yè)辦公項目或企業(yè)，盤活市場資源。

　　4、扶持發(fā)展建筑、金融、電商等特色行業(yè)總部，對進駐特色行業(yè)總部的企業(yè)，各縣（區(qū)、管委會）在租金方面予以一定比例的補貼，具體補貼標準由縣（區(qū)、管委會）制定。

　　5、各縣（區(qū)、管委會）對集中式大賣場經(jīng)營模式、商務樓宇經(jīng)濟總部等，應在企業(yè)登記、證照審批、運營方式、信貸稅收等方面，按照一企一策、一樓一策提供便利服務和優(yōu)惠政策。

　　6、規(guī)范營業(yè)和辦公場所，企業(yè)、個體工商戶等市場主體，其營業(yè)執(zhí)照登記的住所（經(jīng)營場所）應當符合《福建省市場主體住所（經(jīng)營場所）登記管理辦法》相關規(guī)定。

　　各縣（區(qū)、管委會）要依據(jù)本地經(jīng)濟社會發(fā)展情況和城市規(guī)劃以及人口等因素，做好本地區(qū)商業(yè)辦公用房市場需求預測，合理規(guī)劃商業(yè)或辦公布局及規(guī)模，結(jié)合本地商業(yè)辦公用房庫存數(shù)量、去化周期，嚴格控制商業(yè)辦公用地特別是城市商業(yè)綜合體用地的供應數(shù)量。商業(yè)辦公庫存去化期限超過24個月的縣（區(qū)、管委會），應明顯減少商業(yè)辦公用地供應規(guī)模；超過36個月的，應暫停出讓商業(yè)辦公用地，要防止以各類綜合體名義，繼續(xù)出讓商業(yè)辦公用地。市住建部門應將商業(yè)辦公庫存情況定期抄告規(guī)劃、國土等部門，作為商業(yè)辦公項目用地供應的依據(jù)。

　　要加強在建在售商業(yè)辦公房地產(chǎn)項目交易跟蹤監(jiān)測，提高市場分析的實效性和精準性，實時掌握市場交易及庫存動態(tài)。統(tǒng)一商業(yè)辦公房地產(chǎn)庫存統(tǒng)計口徑，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)明確自持、出租等不予銷售的商業(yè)辦公用房面積以及配套可售車庫（位）面積不計入庫存統(tǒng)計范圍。

　　各縣（區(qū)、管委會）要進一步梳理排查商業(yè)辦公房地產(chǎn)風險項目清單，建立臺賬，密切跟蹤項目建設和銷售情況，采取針對性措施，防止出現(xiàn)“爛尾”項目。對在建在售商業(yè)辦公房地產(chǎn)項目出現(xiàn)資金風險的，要推動建立政府、房企、銀行、稅務、承建商的合作協(xié)調(diào)機制，按照“分類處置”原則，一企一策，加大對商業(yè)辦公房地產(chǎn)項目金融支持力度。對已售停建的“爛尾”項目，要積極協(xié)調(diào)化解購房人、施工方與開發(fā)企業(yè)之間的矛盾糾紛，促進和解協(xié)議達成。要積極引導有實力、信譽好的房地產(chǎn)企業(yè)，對資金困難的商業(yè)辦公房地產(chǎn)項目，實施兼并重組，促進項目建成銷售，化解風險。要規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)行為，建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機構(gòu)信用檔案，落實商品房預售資金和存量房交易資金（含定金）監(jiān)管制度。

　　各縣（區(qū)、管委會）要切實履行化解房地產(chǎn)庫存、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的主體責任，政府主要領導要親自抓，研究配套政策措施，推動各項工作落實；準確把握和處理去庫存與地方收入、去庫存與去杠桿的關系，不圖一時一地之利，避免為增加地方收入而盲目出讓土地，防止產(chǎn)生新庫存。按照“擴需求、抓配套、控總量、促轉(zhuǎn)型、穩(wěn)房價”的總體要求，扎實抓好房地產(chǎn)去庫存各項工作，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展相適應，與相關產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)去庫存相關部門要通過多種形式加強政策宣傳、解讀，并指導督促縣（區(qū)、管委會）繼續(xù)貫徹落實好我市化解房地產(chǎn)庫存的部署要求和系列政策，加快促進化解商業(yè)辦公房地產(chǎn)庫存。

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